Cazarabet conversa con... Ricardo Méndez, autor de “Ciudades
en venta. Estrategias financieras
y nuevo ciclo inmobiliario en España” (Universitat de València)
Ricardo Méndez escribe desde Publicaciones de la Universitat
de València un libro sobre las estrategias financieras y el nuevo ciclo
inmobiliario en España.
El libro editado por la PUV está
coparticipado, en esta edición, por el Instituto Interuniversitario de
Desarrollo Local y está enmarcado en la materia de economía y geografía.
Se encuentra
este libro dentro de la colección de Desarrollo Territorial. Ricardo Méndez ha
participado además en el libro colectivo “Desafíos metropolitanos. Un diálogo
entre Europa y América Latina” (La Catarata, 2014).
El libro analiza la evolución de la
actividad inmobiliaria en España durante el último cuarto de siglo prestando
especial atención a las estrategias de los actores financieros. Sus principales
novedades son el estudio pormenorizado de este nuevo ciclo y sus fuertes contrastes
territoriales, así como de las estrategias de los nuevos operadores
financieros, que compiten con los tradicionales por repartirse el negocio
urbano, lo que acentúa el proceso de mercantilización de la ciudad.
La sinopsis del libro:
Durante años, el principal objetivo de
las investigaciones urbanas en España consistió en estudiar las raíces del
intenso proceso urbanizador asociado a la burbuja inmobiliaria. Más tarde, se
dirigieron hacia los graves efectos provocados por la crisis de ese modelo de
crecimiento. No obstante, desde 2013 se ha iniciado un nuevo ciclo inmobiliario
marcado por la recuperación de la inversión y la compraventa de viviendas, la
nueva escalada de los precios o la burbuja del alquiler en las grandes
ciudades, que genera nuevos conflictos. El libro analiza la evolución de la
actividad inmobiliaria en España durante el último cuarto de siglo prestando
especial atención a las estrategias de los actores financieros, esenciales para
comprender estos procesos. Sus principales novedades son el estudio
pormenorizado de este nuevo ciclo y sus fuertes contrastes territoriales, así
como de las estrategias de los nuevos operadores financieros, que compiten con
los tradicionales por repartirse el negocio urbano, lo que acentúa el proceso
de mercantilización de la ciudad.
El autor, Ricardo Méndez Gutiérrez del
Valle:
Doctor en Geografía por la Universidad
Complutense de Madrid (UCM). Ha sido profesor en la Universidad de Valladolid y
Catedrático de Geografía Humana en la UCM. Desde 2004 es profesor de
Investigación en el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC). Es
especialista en geografía económica, desarrollo urbano y procesos de innovación
territorial, con especial atención a regiones metropolitanas. En la última
década ha dirigido diversos proyectos de investigación del Plan Nacional de I+D+i: Efectos socioterritoriales
de la crisis económica en las áreas urbanas de España; Las regiones
metropolitanas españolas en la sociedad del conocimiento; Procesos de
innovación en ciudades intermedias y desarrollo policéntrico
en España y participado en diversos proyectos internacionales: Cities Regrowing Smaller. (Comisión Europea); Atlantic
Strategy of Industrial Revitalisation
(Comisión Europea). Es profesor invitado en diversas universidades europeas y
latinoamericanas.
Más de este autor: https://dialnet.unirioja.es/servlet/autor?codigo=211134
Y dos artículos relacionados:
Redes de
colaboración y economía alternativa para la resiliencia urbana: una agenda de
investigación. Ricardo Méndez Gutiérrez del Valle (2015)
Prácticas
económicas alternativas en Madrid: una aproximación. Ricardo Méndez Gutiérrez
del Valle, Obdulia Monteserín
Abella (2019)
Cazarabet conversa con
Ricardo Méndez:
-Amigo,
¿nos puedes explicar el por qué de esta reflexión que toma forma de libro y que
reflexiona sobre las estrategias financieras y el nuevo ciclo inmobiliario en
la ciudad española?
-Hace ya más de una década, la profunda crisis que
acabó con el periodo de crecimiento económico, creación de empleo y aparente
bienestar basado en unos cimientos que se demostraron muy frágiles, tuvo sus
principales raíces en los excesos cometidos dentro del ámbito inmobiliario,
pero también en un sistema financiero que alimentó la burbuja a base de aportar
una ingente cantidad de dinero ficticio en forma de crédito hipotecario. Pero
esa crisis tuvo una intensidad muy desigual, tanto desde el punto de vista
social como entre territorios, lo que abrió nuevas brechas que en bastantes
casos no se han cerrado. Esa evidencia me convenció de la necesidad de estudiar
más a fondo las cuestiones financieras e inmobiliarias, intentando aportar una
perspectiva geográfica para mostrar que aquellas sociedades y territorios que
apostaron por modelos de desarrollo más equilibrados y menos dependientes son
menos vulnerables y resistieron mejor el golpe, mientras los que se apuntaron a
una fiebre del ladrillo sustentada en
un endeudamiento masivo de familias y empresas sufrieron más cuando se pinchó
esa burbuja. De ahí que en los últimos años buena parte de mi trabajo se haya
dirigido a estudiar cómo el funcionamiento de las finanzas afecta cada vez más
la evolución de nuestras economías, la calidad del empleo, la profundización de
los contrastes entre unas pocas áreas urbanas atractivas para los inversores y
el resto del territorio, o la vida cotidiana de los ciudadanos, y cómo
reaccionar frente a esa deriva del sistema.
-¿Qué es lo que te motiva
a escribir este libro?
-El libro es una etapa en una trayectoria. En 2015
publiqué con dos colegas el Atlas de la
crisis, donde comprobamos la muy diferente gravedad de la crisis entre
provincias y entre ciudades, buscando sus principales causas y proponiendo
políticas públicas para superar los efectos negativos de ese shock, recuperarse y transformarse para
evitar caer en los errores del pasado. En 2018 se publicó La telaraña financiera. Una geografía de la financiarización
y sus crisis, dedicado a explorar la (i)lógica del mundo financiero, que
todo lo mercantiliza, analizando el funcionamiento de las entidades
financieras, la geometría de los flujos de capital o su impacto en las grandes
ciudades globales y los paraísos fiscales, desde donde se gestiona hoy esa
máquina mundial de hacer dinero, para ver luego sus múltiples efectos en
aspectos aparentemente tan distintos como el funcionamiento de muchas empresas,
la precarización del empleo, la especulación con recursos básicos como los
alimentos, o el desarrollo inmobiliario que transforma nuestras ciudades y
litorales turísticos. El libro Ciudades
en venta. Estrategias financieras y nuevo ciclo inmobiliario en España
pretende aproximar ahora la lente a este último aspecto, que en países como el
nuestro tiene una especial gravedad porque cuestiona frontalmente el derecho a
la vivienda de buena parte de la población.
-¿Qué crees que aporta
este libro tuyo a las investigaciones en el medio urbano en el Estado Español?
-Hay muchos y buenos estudios urbanos que abordan
estas cuestiones desde perspectivas profesionales, teóricas e ideológicas
diversas. Si este libro puede añadir algo de valor, creo que puede relacionarse
principalmente con tres aspectos. En primer lugar, fija su atención en la
pregunta de ¿quién pone el dinero? que alimenta la urbanización del territorio
y analiza de qué manera los bancos, los fondos de inversión, la SAREB -el banco malo- o las llamadas SOCIMI se
reparten el negocio de la ciudad. En segundo lugar, tras los muchos estudios
sobre la burbuja inmobiliaria y luego sobre la crisis del modelo, aquí se analiza
sobre todo lo ocurrido tras la recuperación iniciada en 2013, que pone en
marcha un nuevo ciclo inmobiliario con nuevas contradicciones y damnificados.
Por último, se preocupa por observar las fuertes desigualdades espaciales que
conllevan procesos basados en mecanismos de mercado con poca intervención
pública y eso se hace comparando lo ocurrido en las provincias, entre unas
ciudades y otras, o dentro de la ciudad de Madrid, que al ser la de mayor
tamaño, refleja bastante bien hacia dónde vamos si la presión ciudadana y las
decisiones políticas no cambian el rumbo.
-¿Hay una nueva manera de
entender y de vivir la ciudad para que esta “esté en venta”?, ¿o de alguna
manera siempre ha sido muy, muy vulnerable a ello?
-Los procesos de mercantilización, que convierten en
negocio múltiples aspectos de nuestra vida individual y colectiva a través de
su privatización y sometimiento a las leyes del mercado, no son en absoluto
nuevos. Pero desde hace cuatro décadas, la imposición de lo que se conoce como
la ideología y la práctica neoliberales ha eliminado algunas barreras y
facilitado que la vivienda –junto con otros bienes básicos como la educación o
la salud, por ejemplo- entre de lleno en ese mercado mediante
la progresiva eliminación de la vivienda social. Además, el capital financiero
se interesa cada vez más en el negocio de la ciudad y por eso la inversión
inmobiliaria alcanza hoy en el mundo las mayores cifras jamás conocidas. En
ciudades donde la acción del Estado se encoge y la presencia de los operadores
financieros e inmobiliarios gana peso, la venta
de la ciudad se acentúa y cuestiona lo que hace ya medio siglo el sociólogo
francés Henri Lefebvre llamó el derecho a la ciudad.
-¿Qué conflictos se
generan hoy y ahora en el mercado inmobiliario…? ¿Y cuáles se siguen sumando,
como si fuesen sucesiones, de otros tiempos…?
-Nada menos que en 1872 Federico Engels
escribió una Contribución al problema de
la vivienda, en que describía los graves déficits de acceso para la clase trabajadora
afirmando que se trataba de un problema estructural. Naturalmente, poco tiene
que ver su descripción con lo ocurrido en nuestras ciudades en las últimas
décadas, pero algunas claves fundamentales permanecen, si sabemos ver el fondo
bajo la espuma de los acontecimientos. Hace veinte años, el problema para
muchas familias era hacer frente al rápido encarecimiento de la vivienda y la
necesidad de endeudarse durante décadas mediante el pago de una hipoteca; hace
diez, cientos de miles se enfrentaron al desahucio por ejecución hipotecaria;
ahora de nuevo suben los precios, pero el problema principal es la subida de
los alquileres para quienes no pueden afrontar la compra por sus bajos
ingresos, empleo precario, etc., sin apenas oferta de alquileres sociales…
Conflictos en parte nuevos, pero que no entenderemos ni podremos enfrentar con
éxito si nos falta cierta perspectiva.
-Muchas cosas fallan pues,
cuando no se sabe o no se quiere “poner freno” o cuando no conviene…A unos,
supongo, ya les va bien la “industria del ladrillo”, sin más y a otros también
el seguidismo porque se garantizan un trabajo diario manual, pero como si
fuesen piezas casi, casi de una cadena de montaje, ¿cómo lo ves?
-Autores como José Manuel Naredo
ya alertaron hace mucho de que en España se había configurado durante el
franquismo una coalición hegemónica
de actores en la que las entidades financieras, las grandes constructoras y las
promotoras inmobiliarias tenían un enorme poder e influencia para orientar las
políticas públicas y las características del modelo de crecimiento español.
Ahora habría que añadir al capital transnacional de los fondos de inversión,
que han comprado o creado muchas de las grandes promotoras actuales, pero esa
presión favorable al binomio construcción-turismo de masas se mantiene y, de
hecho, buena parte de la reactivación económica iniciada en 2013 sigue basada
en él. Mientras no se afronte una verdadera transformación del modelo
productivo que favorezca la diversificación, un mayor esfuerzo en innovación,
el apoyo a las llamadas economía circular y economía de cuidados, así como a
prácticas alternativas más relacionadas con la economía social y solidaria, no
será posible salir del círculo vicioso que ha marcado el último cuarto de siglo.
-Además siguen, como una
espada de Damocles, encima de nosotros, los conflictos de siempre: los factores
que crean toda una burbuja de burbujas inmobiliaria y un crecimiento
“insostenible” y el posterior estallido cuyos efectos colaterales y
secundarios, seguro que nos pillan a todos. ¿Qué graves
efectos se derivan de ello?, ¿qué nos puedes explicar?
-Sin duda, aprender de la crisis hubiera supuesto
comprender que el modelo productivo actual, además de precariedad laboral y
desigualdad social crecientes, nos aleja de una verdadera sostenibilidad, no
sólo ambiental, sino también social, económica y territorial. Dejar de lado la
economía productiva, tanto agraria como industrial, en función de unas reglas
de competencia que benefician a los grandes grupos empresariales y a
determinadas economías, lleva hoy a grandes ciudades saturadas, con precios
exagerados para la vivienda, frente a espacios en progresivo abandono, porque
pierden su función y no resultan atractivos o seguros para los grandes
inversores. Pero hay poderosos intereses que mantienen la ceguera voluntaria y
parece que también bastantes dudas sobre qué se debe y se puede hacer desde los
poderes políticos en un contexto como el actual.
-¿Trabajas teniendo en
cuenta como un guión de cuestiones a ir contestando, a ir dando respuesta…?
Háblanos, por favor, del proceso de investigación…de esa tarea tan ardua, de
búsqueda, mucha lectura, poner orden entre lo documentado, descartar y hacerse
más preguntas…. Una vez recopilado todo, ¿cómo es la metodología de trabajo que
utilizas?; ¿cómo le pones orden a todo?
-No hay un proceso idéntico en cada caso, pero lo
habitual es identificar una temática que reúna el interés de aportar algo nuevo
desde el punto de vista científico con su relevancia social, pues pienso que
caer en la tentación de encerrarnos en la burbuja
académica de los temas de moda, al margen de la realidad que nos rodea,
debería ser un riesgo a evitar. Tras intentar recopilar múltiples lecturas,
datos, visitas a lugares o entrevistas a personas, el punto de partida es
construir un guión o índice orientativo que sirva como soporte al argumento y
permita enunciar unas preguntas de investigación iniciales, a sabiendas de que
irán cambiando a medida que el edificio vaya tomando forma. A partir de ahí, se
trata de profundizar en cada uno de los apartados combinando el análisis de la
información con su interpretación, con constancia y algo de suerte. Lo que creo
no puede faltar en estudios que aspiran a ser críticos es un apartado final de
propuestas, que busque integrar las ya realizadas por otros autores,
instituciones, partidos políticos, organizaciones sociales, etc., con
argumentos propios que se apoyen en las conclusiones del trabajo realizado.
Algunos colegas son reticentes a incluir en nuestros textos el “debe ser” por
aquello de la supuesta imparcialidad científica, pero me parece que eso
confunde la necesidad de ser riguroso al estudiar los hechos con no tomar
partido ante problemas sociales de los que somos parte.
-En qué estado dentro del
nuevo ciclo inmobiliario se encuentran las principales ciudades españolas… ¿Hay
diferencias sustanciales entre unas y otras? ¿Todas las ciudades y lugares a
los que te has acercado siguen, más o menos y de manera proporcional como un
mismo comportamiento?, ¿un mismo patrón?
-Aunque las tendencias generales son comunes, cada ciudad tiene
una historia, unos recursos, una identidad cultural y unos actores locales
específicos, incluidos de forma destacada los gobiernos de ese territorio. El
resultado es que los ciclos inmobiliarios en las ciudades españolas han sido
muy diferentes en cuanto a intensidad, del mismo modo que el impacto de la
crisis también fue mucho más grave en unas que en otras. Sin entrar en
detalles, Madrid y Barcelona –como les ocurre a otras muchas grandes ciudades-
siguen una evolución cada vez menos relacionada con lo que las rodea, pues
atraen a buena parte de ese capital
nómada que hoy circula por el mundo en busca de buenos negocios y eso es
muy visible en sus mercados inmobiliarios. Las ciudades turísticas
mediterráneas e insulares también se han visto sometidas a fuertes sacudidas,
tanto en los periodos de crecimiento como de crisis. En cambio, las ciudades
del litoral atlántico, sobre todo aquellas que han conseguido mantener cierta
industria renovada y competitiva, tienen una evolución menos dependiente de los
ciclos inmobiliarios, más estable, y lo mismo ocurre con la mayoría de ciudades
interiores, aunque estas a menudo por el escaso dinamismo de su entorno.
-Los
pisos turísticos que, en algunos lugares, son todo un “boom”,
escondiéndose detrás de algo tan bucólico como “economía colaborativa”… ¿cómo y
de qué manera intervienen aquí?
-Como comentaba, las viviendas en alquiler son hoy
una cuestión central en el nuevo ciclo inmobiliario, porque ya hay más de tres
millones y medio en España y es la forma de acceso de buena parte de la
población con menores ingresos, de los jóvenes, los inmigrantes, etc. Uno de
los fenómenos más discutidos es la burbuja
del alquiler en los centros de las grandes ciudades, con precios
desorbitados que favorecen la gentrificación de barrios, es decir su
revalorización y sustitución de residentes. Los datos disponibles no son
muchos, incluso no existe aún en España una estadística oficial del alquiler,
pero el estudio que estoy haciendo y que desarrolla lo ya planteado en el libro
demuestra –incluso con esos valores estadísticos tan queridos por algunos
colegas- que hay una correlación muy estrecha entre la presencia de viviendas
de uso turístico (con Airbnb
a la cabeza, pero no sólo) y precios más altos, allí donde compiten por
espacios muy concretos.
-¿Y los “fondos buitre”?
-Son los nuevos invitados al negocio de la vivienda.
Aterrizaron en España a partir de 2013, compraron grandes bolsas de suelo e
inmuebles a precio de saldo resultado de desahucios y propiedad de bancos o de
la SAREB, y destinan muchos de ellos al alquiler, a menudo a través de un tipo
de sociedades especializadas (las SOCIMI), que desde 2012 cuentan además con
notables ventajas fiscales que atraen a los inversores, hasta el punto de sumar
más de 70 en la actualidad. Hay mucho que estudiar sobre este asunto, difícil
porque la información pública es bastante escasa, pero quisiera al menos llamar
la atención sobre un hecho que es bastante evidente en Madrid. Los precios
máximos del alquiler están en los centros de las ciudades, pero en los últimos
tres años han crecido proporcionalmente más en algunos barrios periféricos
donde vive una población cautiva, que no puede acceder a la compra y depende
del alquiler, lo que provoca un alto estrés
residencial por el esfuerzo que exige y recupera la figura del realquilado
que vive en una habitación, algo que parecía propio de imágenes color sepia de
la posguerra. Casualmente, o no tanto, algunos de esos barrios cuentan con
numerosas viviendas propiedad de esos fondos, que buscan ofrecer los máximos
dividendos anuales a sus accionistas y presionan por tanto al alza sobre los
precios, provocando una ola alcista a la que se suben muchos pequeños
propietarios.
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